經(jīng)濟史是一部基于假象和謊言的連續(xù)劇，經(jīng)濟史的演繹從不基于真實的劇本，但它鋪平了累積巨額財富的道路。做法就是認清其假象，投入其中，在假象被公眾認識之前退出游戲。”索羅斯如是說。西方經(jīng)濟學(xué)對經(jīng)濟人的前提假設(shè)是“理性”趨利，唯利是圖。事實上“利”常令人“智”昏，高收益必然伴隨著高風險。要趨利又要做到心如止水的理性，除了有金融財團背景的巴菲特、索羅斯等圣人，我等散戶小輩，唯有任人呼之揮之。經(jīng)濟學(xué)天生就是門偽科學(xué)，經(jīng)濟活動本身就是基于理性假象的合法陰謀。經(jīng)濟史造就的只有散戶，散戶成就的才是利益集團。
經(jīng)濟史上著名的三大陰謀騙局：南海泡沫、荷蘭郁金香和密西西比狂。讀者可以查閱，看起來像“瘋”的笑話。事實上這“瘋”離我們何其之近。從90年代初中國的股“瘋”，更早之前的郵“瘋”，直至07年股瘋、樓瘋，瘋得全球串聯(lián)、瘋得神乎其神。我認為現(xiàn)實經(jīng)濟活動是基于兩類權(quán)重的心理假設(shè)：“爭先恐后”心理假設(shè)，經(jīng)濟人都認定在完全競爭的有限資源市場中，每個經(jīng)濟人都是自己絕對競爭者;“傻子理論”心理假設(shè)，經(jīng)濟人都認定在完全競爭市場，總有經(jīng)濟人比自己傻。這兩種心理假設(shè)對經(jīng)濟活動杠桿作用非常強烈。中國人重謀術(shù)輕技量，素有“爭先恐后”的遺風，故在這片熱土上“四兩撥千斤”伎倆可以屢試不爽。國美的生命周期是最好的例證。黃光裕先生17歲闖江湖的時候懷揣3000塊啟動資金，再加上中國所有優(yōu)秀杰出企業(yè)家的共有天資，就能夠在尚不足不惑之年時創(chuàng)造神話。曾經(jīng)在這塊充滿養(yǎng)分的土壤里，他的“四兩撥千斤”的神功真令人嘆為觀止。其實，你會發(fā)現(xiàn)“瘋”也是經(jīng)濟活動人性的特質(zhì)。對于經(jīng)濟體而言，“瘋”的傾向，“瘋”的情緒沖動應(yīng)是中性的，它是經(jīng)濟澎湃流淌的血液。就看有形、無形的手怎么挖溝渠引導(dǎo)。對于經(jīng)濟人，“瘋”也是把雙刃劍，如果你能抓到一把這樣的“瘋”，你的生活就有“量變到質(zhì)變”的可能;如果你沒有能力把握住這種“瘋”，不能在假象被公眾認識之前退出游戲，那你還是敬而遠之吧。踏踏實實做好強國之本——實業(yè)。還有像郎咸平先生一樣，不碰股，批評“瘋”賺大錢也不錯。
認識“瘋”，識破假象，是為更好的利用“假象”和“瘋”?；貧w主題，談?wù)?9年該不該買房。
重溫一下近期史：2007年8月市場最瘋狂的時候，人們懷疑的不是價格漲的可能性而是擔心、懷疑政府降價措施的反彈結(jié)果。“有沒有只漲不跌的價格”一度成為討論的焦點。銀行連續(xù)7次提高利率，結(jié)果適得其反，如抱薪救火。房價越調(diào)越高。廈門五緣灣某地塊，樓面地價(按房屋單位建筑面積平均分攤的土地價格，未包括任何其它成本)拍到17000元/平方米，杏林園博園旁某地塊樓面地價也達到12000元/米。一個個地王記錄接連被打破。人們奉行“面包一定比面粉貴”的信條，把房價與“更高、更快、更遠”的奧運精神聯(lián)想在一起。土地、能源的稀缺性、城鎮(zhèn)化進程、社會向前發(fā)展進程規(guī)律等成為人們預(yù)期的佐證。中國人口13億，婚育高峰，18億耕地紅線，甚至政府提高利率抑制房價的措施也成為說服購房者有力的證詞。
這個時期可謂“幾家歡樂百家愁”：歡快者之一：地方政府官員，一塊塊地王被標出，地方財政收入滾滾而來。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，GDP兩位數(shù)很漂亮。再拿出微小善款搞些經(jīng)濟適用房，以平民憤，政績顯赫，皆大歡喜。歡快者之二：地產(chǎn)商，如潘石屹說“好冤枉啊，房地產(chǎn)有何暴利可言。餐飲業(yè)才有暴利!不要這么仇富好不好”。他的話音肯定不是這樣粗糙，意思大體是這樣數(shù)錢忘祖，可以查閱。歡快者之三：炒房客、炒房團。“別人笑我太瘋癲，我笑別人看不穿。”一群利潤沖浪兒，開發(fā)商的親密盟友，到處興風作浪，推波助瀾。歡快者之四：被綁上賊船硬性需求購房者，房價飆升的意淫者。除此之外，民怨載道，對于房市用“哀鴻遍野，啼饑號寒”一點都不過。其中，售樓經(jīng)紀人群體是最直接最靠近銷售終端的，他們富于銷售組織性、紀律性，卻基本上沒有私人占有的房產(chǎn)，屬于最困頓的階層之一。但他們有先天成長上的優(yōu)點： 第一、經(jīng)紀人身受三種壓迫(地產(chǎn)商、地方政府、公司盤剝)，而這些盤剝的嚴重性和殘酷性，是世界各職業(yè)中少見的;因此，他們在批判分析房市詬疾中，比任何專家教授都來得堅決和徹底。在如今被資本半殖民地化的中國，除極少數(shù)的工賊之外，整個一線銷售階層都是最革命最覺悟的。 第二、由于從業(yè)者貧窮的應(yīng)屆畢業(yè)生，農(nóng)村出身的成分占多數(shù)，房產(chǎn)銷售團隊跟中國最淳樸的房產(chǎn)硬性需求者有一種天然的聯(lián)系，他們理解民生的痛苦，這樣有利于他們把自己融入民生中。然而，銷售人員天然純潔的階級成份卻是隱性，并未給他們帶來理解甚至同情。由于他們與地產(chǎn)階級的物理距離如此顯性，以致掩蓋了其先進性。因此這個群體生活在被兩個對立階層互相傾軋的平面空間。有一首深刻憂郁的詩描述了這點
售樓翁
為薪待客售樓處，唯唯諾諾拼業(yè)務(wù)，兩腿酸酸雙眼黑。賣屋得錢何所營?每日快餐月房租?？蓱z老大無其屋，心憂價貴愿市寒。
夜來忙碌不得息，嘵乘公交碾塵轍。車擠人疲日初出，售樓處內(nèi)把客等。呼呼鐵騎來是誰?寶馬奔馳美妞兒。手把價目言語怒。
回身叱客把單簽，一間屋，百萬錢，商使曲價談不得。一單合同賞十文，充抵銀行當房奴。
他們內(nèi)心交織的痛苦無以言表，唯有堅守那份良心。房產(chǎn)經(jīng)濟人每日不辭勞苦、不厭其煩鼓吹的房價高走勢在外界認為是推波助瀾，是地產(chǎn)商的劊子手。其實，在泡沫即成事實基礎(chǔ)上，你不捧價自有別人炒作的市場替代無奈情形下，拼命的把泡沫吹大，讓其加速破滅，避免80后一代無辜卷入，這何嘗不是一種曲線救國?
美國次貸危機2007年2月第一波比較緩和爆發(fā)，這客觀上是一場及時雨，一次善意的警告。2007年9月份銀行“關(guān)于第二套住房首付提高到30%，利率提高到基準利率10%”政策姍姍來遲。房產(chǎn)投機需求終于得到實質(zhì)上遏止。房價終于走到了畸形的巔峰。各位看官，為何“關(guān)于第二套住房首付的提高”的藥方直到要危機顯露之時才出臺呢，為何要大費周章，煞有介事連續(xù)7次提高銀行利率后才動用呢?地方利益集團利益博弈使然，政策的制定者和利益的既得者走在一根利益鋼絲上。隨著美國次級貸危機的惡化蔓延，金融風暴愈影愈烈，直至以2008年10月雷曼兄弟公司的倒閉為標志的第二沖擊波到來。我認為，從某種意義上來說，是美國的次貸危機WAKE UP了中國，解散了各利益集團內(nèi)部的協(xié)約，最終引起了對國家經(jīng)濟戰(zhàn)略模式的討論反思。治傷總比救死好。才有今日買房市場的主動權(quán)和關(guān)于09年買房討價還價。
如果你已經(jīng)選定牛年牛日牛時良辰吉日結(jié)婚或分娩;如果你承受不了專家的愛國蠱惑;如果你實在克服不了“爭先恐后”的國民天性;如果非1314或888房號不買;如果你已經(jīng)在近期簽了購房合同。買了就買了，沒什么不可以的。近日接到許多莫名的電話，諸如“感謝您的服務(wù)沒有打動我買房”云云。電話那端感激涕零，猶如劫后余生般的慶幸!此刻，我也為我當時的偷懶感到莫名欣慰，原來偷懶也可以解危救人。所以近期購房的風險已經(jīng)大大減小，價格趨于理性。經(jīng)濟活動之要義本來就是“我選擇，我喜歡”，“愿打愿挨”的相對論。只要你認為產(chǎn)品能夠滿足你的效用，它就是最優(yōu)的。絕對價格差不是主要問題。近期買房的人多少是幸運的，算積了陰德，而且應(yīng)獲得官商贈予的勛章。一位政治家說過，每當一個國家遭遇危機的時候，愛國主義就會熱起來。富蘭克林.羅斯福在大蕭條時期，依據(jù)老凱的主義，在公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共福利方面，大量建設(shè)投入緩和了危機?，F(xiàn)在中國每逢危機，好像都能看到凱恩斯的影子。凱恩斯說買菜也是愛國，于是專家教授們運用科學(xué)的發(fā)展觀與時俱進，衍生出“現(xiàn)在買房，就是愛國”北京科技大學(xué)教授趙曉，中央黨校教授韓保江“積極消費就是愛國”之流的號召呼喚。日本人以俾斯麥為師，多學(xué)了軍國主義;中國以凱恩斯為師，鐘情鋼筋混凝土，卻忘了社會福利的多投入。我突然感覺愛國何其沉重，原來有國難愛。國家罹受危機之際，不僅沒為國家買房分憂，甚至活到今日還在拉國家GDP、人均收入的后腿。唯一能做的，就是降低呼氣頻率，心平氣和過日子，減少二氧化碳的排放量，為穩(wěn)定貢獻一份力量。
如果您的購房需求軟性需求，我的觀點是：09仍不宜急著買房。數(shù)據(jù)是最有說服力的。論數(shù)據(jù)，任志強先生可以精確到小數(shù)點后好幾位。他的房價沒10萬不算高。他的房價還有提高北京居民的素質(zhì)，可以控制北京人口的增長之功效。昨日，國家統(tǒng)計局又有捷報傳來。局里對2007年GDP數(shù)據(jù)進行最終核實。2007年GDP現(xiàn)價總量為257306億元(比初步核實數(shù)增加7776億元，比初步核算數(shù)據(jù)提高10687億元;按不變價格計算，比2006年增長13.0%，比初步核實數(shù)提高1.1個百分點。經(jīng)濟普查后GDP數(shù)據(jù)有望再升，這一更改使中德兩國“決出”誰是世界第三大經(jīng)濟體。中國戰(zhàn)敗德國，中國戰(zhàn)勝德國，總之是中國的勝利。嗚呼，偉大的國家，偉大的統(tǒng)計局，這一刻你又是靈魂附體，你不是一個局在戰(zhàn)斗。2009年至矣，還在2007年中意淫?？床欢?span id="hkulwgl" class=t_tag href="tag.php?name=%D6%D0%B9%FA%BE%AD%BC%C3">中國經(jīng)濟，我懼怕數(shù)據(jù)。定量還不如定性分析。
第一 2009年的1月份馬上就要過去了，美國經(jīng)濟仍持續(xù)惡化，華爾街風暴還在向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。世行對本年的經(jīng)濟發(fā)展速度持悲觀態(tài)度，把50%希望寄托中國?；ㄆ阢y行在得到政府援助后深陷危機不能自拔，瑞銀、蘇格蘭皇家銀行、李嘉誠基金近日急速套取現(xiàn)金舉動，表明他們2009年經(jīng)濟預(yù)期非常低，投資異常謹慎，以企業(yè)安全優(yōu)先。何時恢復(fù)不得而知。1929-1933年的經(jīng)濟大蕭條，恢復(fù)持續(xù)時間將近10年，事實上的終結(jié)者是二戰(zhàn)。誠然，當今金融系統(tǒng)的修復(fù)能力大大爭強，但消費信心的恢復(fù)11個月解決不了問題。
大環(huán)境如此，2009年房市很難復(fù)蘇。
第二 雖然中國經(jīng)濟在改革開放30年中取得輝煌的成就，但社會的主要矛盾在轉(zhuǎn)折期有激化趨向。城鄉(xiāng)差距，貧富差距不斷;經(jīng)濟增長模式畸形，主要以固定投資來拉動經(jīng)濟的發(fā)展;經(jīng)濟結(jié)構(gòu)二元化畸形發(fā)展，中小民營企業(yè)發(fā)展艱難;社會公平機制缺失，導(dǎo)致內(nèi)需市場的可持續(xù)夸大及社會的穩(wěn)定受到挑戰(zhàn)。
中國經(jīng)濟發(fā)展由三輛馬車拉動：投資、外貿(mào)、內(nèi)需。如今投資和外貿(mào)主引擎熄火了，寄希望于擴大內(nèi)需，擴大農(nóng)村市場。從毛澤東時代起，黨就有在艱苦的時候才想起農(nóng)村后方的習(xí)慣。由于長期的財富分配不均，及社會福利保障的缺失，在短期內(nèi)擴大內(nèi)需，談何容易。中國人是期盼過好日子的，居民高儲蓄率原因主要是因為社會保障制度的缺失造成的，與中華民族勤勞儉樸的美德無關(guān)。古有有養(yǎng)兒防老，今有存錢防病。如果沒有建立起較可靠像樣的社會保障制度，國人高儲蓄，低消費的勤儉美德將長久持續(xù)。
中國的經(jīng)濟、社會發(fā)展方式是“撲火苗”型而非“種樹苗”型。社會的進步總是要付出沉重血的代價，才能“秋后算賬”。是哪里有“火苗”才撲哪里，東奔西突的被動發(fā)展，這種發(fā)展是悲情的。沒有眾多嬰兒的健康代價，今天我們還在喝有毒牛奶。溫家寶總理兩鬢的銀發(fā)每抽出一根，說明中國正有一個棘手的問題尚待解決。
所以中國經(jīng)濟自愈能力2009年很弱，也不利于今年的復(fù)蘇。
第三 中國可怕的GDP崇拜。我們笑日本人生殖器崇拜，日本人笑我們GDP崇拜。GDP成為經(jīng)濟發(fā)展的目標，而非衡量指數(shù)。主要原因是GDP與官員的政績考核緊密聯(lián)系。學(xué)生怕期末成績，官員則怕GDP不好看。于是才有寶雞市12年內(nèi)11次水管動脈爆破現(xiàn)象，呼市公安局大樓被木工炸掉重建的現(xiàn)象。更導(dǎo)致全國各省立下2009年GDP保8的軍令狀。GDP要增長其實很容易的，廈門剛修好的BRT把它拆了再建一次，或者再在集美大橋的上方修個“公”橋，搞個“KAPAA”猥褻狀，一母一公湊個對。這樣GDP半年就上去了，民工的就業(yè)機會也就增加了。消費促進生產(chǎn)是有道理，但必須面對一個潛前提：資源、能源是有限的。
所以，即使2009年中國的GDP保八形勢上成功了，但仍是在“撲火苗”，已經(jīng)為下一個“火苗”問題埋下隱患。
第四 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是靠銀行信貸、銷售按揭、自有資金、占有資金、短期拆借、信托機構(gòu)等。在目前整體經(jīng)濟大環(huán)境不明朗的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的資金來源渠道很有限，資金鏈已到了“嚴重吃緊”的地步，眼下最重要的是快速回籠資金，確保企業(yè)資金鏈安全，所以2009年的大幅度促銷策略會持續(xù)下去。
房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期，經(jīng)濟走勢線由預(yù)想的“V”字形轉(zhuǎn)為“U”字形，房價短期反彈的可能為0。需求方處于主動地位，短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”。多家房地產(chǎn)企業(yè)已不堪重負，其中包括上市房企。 有實力的上市房企將利用價格戰(zhàn)，打垮競爭對手，為未來作準備。2009年下半年，將出現(xiàn)多家房企倒閉現(xiàn)象。
所以，2009年購房一定要選擇財務(wù)狀況良好的地產(chǎn)商，不是越便宜越好，謹防地產(chǎn)商攜款潛逃，項目淪為爛尾樓。
第五 由于2008年的銷售狀況，造成2009年市場存量房題量很大。解決庫存，收回資金是地產(chǎn)商銷售第一目的。目前的房價雖是經(jīng)過很大的降幅，但是仍然是有暴利的，只是現(xiàn)金流的急劇縮緊對地產(chǎn)商造成威脅。其實，地產(chǎn)商仍有降價空間。為什么不能一次降價到位?銷售上的戰(zhàn)術(shù)不允許，掏出最后的王牌意味著極高風險。
第六 惡劣的市場環(huán)境現(xiàn)金為王?？焖倩厥宅F(xiàn)金的地產(chǎn)商，一可以保證企業(yè)安全，二可以在未來復(fù)蘇期以較低成本圈地，卷土重來。所以在多方情況允許下，地產(chǎn)商一定會緩慢持續(xù)降價，為現(xiàn)在，也為將來打算。
第七 政府與高房價決裂，。政府對地產(chǎn)財團的態(tài)度，開始微妙變化。由原來的齊卒保車，到現(xiàn)在棄車保帥。去年“兩會”時直言“政府有能力平抑房價”的廣州市市長張廣寧今年不會再覺得寂寞。北京市市長郭金龍、南京市市長蔣宏坤以及重慶市常務(wù)副市長黃奇帆都在今年當?shù)氐?#8220;兩會”上不約而同地以不同方式表達了與高房價“決裂”的態(tài)度。近期中央四部委公開肯定萬科降價舉措。
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第八 以萬科為代表的地產(chǎn)商今年將再堅定掀起降價風潮，為市場整合，也為樹立企業(yè)公民形象。王石是講經(jīng)濟的，王石更懂政治。在中國企業(yè)家不懂政治怎么混?
綜上，2009年買房還應(yīng)保持謹慎的態(tài)度。
